Affitto Terreno per Fotovoltaico

L’affitto del terreno per il fotovoltaico è un’opzione sempre più frequente.
Tuttavia, affinché sia anche proficua, è necessario conoscere nel dettaglio come funziona la procedura specifica, nonché sapere quando conviene e quando meno.
Inoltre bisogna capire quali sono i potenziali rischi, qual è la normativa a riguardo e quanto si può guadagnare.

Come funziona?

Chiaramente per affittare un terreno da indirizzare al fotovoltaico, bisogna capire come funziona tale procedura.

Essa consta in un accordo contrattuale tra l’affittuario del terreno agricolo o industriale e un determinato locatore.

Innanzitutto, è necessario avere a riguardo qualche indicazione utile:

• Il contratto impiegato per affittare si chiama “cessione del diritto di superficie”. 

• La sua durata è generalmente pari a 30 anni. 

• Il costo di acquisto contratto varia in base alle caratteristiche del terreno in questione.
  Solitamente il costo sale quanto più è maggiore la vicinanza ad una rete elettrica.
  Il range di prezzo medio si aggira tra i 3.000 e i 6.500 euro per ogni ettaro. 

• Quando l’accordo termina, quindi alla sua predefinita scadenza, il titolare del terreno torna ad aver possesso del diritto di superficie.

In sostanza, il contratto comporta la costituzione di un diritto di superficie in favore di chi installerà e gestirà l’impianto.
Il diritto del proprietario viene volontariamente compresso dall’assenso a costruire sul suo terreno.

Il corrispettivo di questa cessione è costituito da un canone, che l’utilizzatore verserà al proprietario del terreno.

Chiaramente ci sono dei requisiti che esso deve soddisfare per essere idoneo all’affitto e all’installazione del fotovoltaico.
In caso contrario non è possibile richiedere e ottenere il permesso.

Tali criteri fanno riferimento a:

• Morfologia del territorio.
  Il terreno deve trovarsi in pianura o in collina. 
• Esposizione al sole.
  Essa dev’essere principalmente in direzione del sud. 
• Assenza di vincoli.
  Il terreno non dev’essere soggetto a vincoli di alcun tipo: naturalistici, paesaggistici o urbani.
  
  Per accertarsi a riguardo, è necessario richiedere in Comune un documento: il Certificato di Destinazione Urbanistica con vincoli.
  Il suo costo medio, considerando anche la marca da bollo, è pari a 30 euro. 
• Terreno cantierabile.
  Esso deve già aver ricevuto le autorizzazioni nell’ambito dei nulla osta e della connessione in rete. 
• Presenza di linea elettrica.
  Sul suolo deve necessariamente passare la linea elettrica, in quanto realizzarne una nuova vanifica l’investimento dell’affittuario.
  Nella zona del terreno deve quindi essere presente una stazione elettrica, generalmente di alta o media tensione.

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Conviene?

A questo punto, compreso il funzionamento, è certo utile capire se l’affitto di un terreno per il fotovoltaico conviene effettivamente.

Nella risposta a questa questione, il principale discrimine consiste nell’estensione del terreno.

Tant’è vero che il suolo agricolo o industriale, da affittare per l’installazione del fotovoltaico, dovrebbe soddisfare un requisito dimensionale.

Se l’intento è ottenerne un guadagno meritevole, bisogna avere un terreno di minimo 10/15 ettari.
In particolare, dalla domanda di mercato attuale emerge che le estensioni maggiormente ricercate nella categoria agricola sono quelle che partono da almeno 11 ettari.

Tale requisito è importante in quanto:

• Con il decreto Liberalizzazioni sono state smantellate alcune agevolazioni, per cui le aziende che cercano terreni per il fotovoltaico tendono a puntare su estensioni maggiori.
  Ciò quindi per non vanificare la propria spesa.
  
  Vi sono alcuni casi in cui però si presentano eccezioni: 

• Terreno agricolo per fotovoltaico collocato in regioni che prevedono la PAS (Procedura Abilitativa Semplificata), ovvero: Lazio, Sicilia, Molise, Abruzzo, Friuli-Venezia Giulia.
  In queste zone è infatti possibile l’installazione di impianti fotovoltaici su terreni industriali o agricoli con estensione minima di 2 ettari. 

• Terreno industriale soggetto a bandi per l’accesso agli incentivi. 

• L’estensione minima suddetta (10/15 ettari) è quella indicata ad ottenere una buona rendita.

Affittare un terreno per fotovoltaico può infatti rappresentare un’ottima fonte di guadagno, nonché risparmio, se ci si attiene a queste indicazioni.
Si tratta di requisiti essenziali che è meglio tener presenti se si vuole rendere conveniente l’opzione affitto.

Quali sono i rischi?

Compreso come e quanto guadagnarci, è sicuramente importante capire anche quali sono i rischi potenziali.
Si tratta certo di un altro fattore importante nella determinazione della convenienza, che quindi merita di essere esaminato.

I potenziali rischi in cui si può incappare affittando un terreno per il fotovoltaico sono:

• Investitore non vantaggioso.
  È importante che egli si faccia carico dell’assicurazione e della manutenzione degli impianti fotovoltaici per l’intero periodo del contratto di affitto.
  
  Inoltre, l’investitore si occupa in genere di tutte le pratiche amministrative, autorizzative e di connessione. 
• Consumi non sufficienti.
  È necessario capire se essi coprono la spesa.
  
  In caso contrario il ritorno sull’investimento dell’affittuario potrebbe avere tempi molto lunghi. 
• Terreno non adeguato.
  Se esso è ombreggiato per gran parte della giornata oppure è orientato verso nord, l’impianto non riesce a produrre abbastanza energia per soddisfare le necessità.
  
  Dunque in tal caso si corre il rischio che esso non sia vantaggioso.

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Normative

Per quanto riguarda le normative, va innanzitutto specificato che un affitto di tal tipo necessita di alcune autorizzazioni:

• Il Testo Integrato delle Connessioni Attive.
  Si tratta di un documento che descrive le procedure da seguire per ottenere il permesso di allaccio alla rete elettrica nazionale con successo.
  L’accettazione di questo documento è un requisito preliminare fondamentale per procedere. 
• La DIA: Dichiarazione di Inizio Attività.
  Essa va presentata in Comune per poter dar avvio ai lavori di costruzione dell’impianto fotovoltaico.
  Infatti questo documento porta al rilascio dell’Autorizzazione Unica provinciale.
  Il suo trattamento avviene durante la Conferenza dei Servizi, nella quale partecipano le diverse amministrazioni competenti. 
• PAS: Procedura Abilitativa Semplificata.
  Si tratta di un iter semplificato per l’installazione di un impianto fotovoltaico.
  Si ha in sostanza una DIA, ma specificatamente ideata per le energie rinnovabili. 
• Soluzione Tecnica Minima Generale (STMG).
  Essa riporta i costi stimati per la realizzazione della connessione alla rete, la nuova linea da costruire per l’allaccio e il punto preciso dove avviene l’allaccio alla rete elettrica.

• Soluzione Tecnica Minima Definitiva (STMD).
  La soluzione tecnica minima definitiva viene presentata dopo l’accettazione della STMG e dà il via al progetto definitivo per la connessione dell’impianto fotovoltaico su terreno agricolo o industriale. 

Inoltre, è importante sapere che la Agenzia delle Entrate ha confermato:

• Che il contratto di locazione di terreni agricoli, stipulato al fine della costruzione di un impianto eolico o fotovoltaico, sconta l’imposta di registro con aliquota dello 0,5%.
  Ciò ai sensi dell’art. 5 della Tariffa – Parte Prima – Allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. 
• Negli altri casi, quindi fuori dalle ipotesi in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto fondi rustici o terreni agricoli, il contratto di locazione sarà assoggettato ad imposta di registro con aliquota del 2%.

Guadagni

A questo punto si può concludere con la questione dei guadagni.

Infatti, una delle domande più frequenti è: quanto si guadagna con un ettaro di fotovoltaico? Si tratta davvero di una scelta proficua?

Se vengono rispettati i requisiti argomentati precedentemente, la risposta è sì.

Infatti, gli impianti fotovoltaici su terreni industriali possono far guadagnare fino a 2000/4000 euro per ettaro ogni anno.

Inoltre, se si considera l’opzione dell’agrivoltaico, l’utile può aumentare ancora maggiormente.

Ciò in quanto i moduli sollevati da terra permettono la continuità delle attività agricole o pastorali.
Esse rappresentano un ulteriore fonte di rendita.

Parlando di guadagno, è utile sapere anche che:

• L’efficienza media dei moduli, negli anni più recenti, è salita circa del 15%.
  Ciò implica una resa maggiore. 
• L’efficienza degli inverter è attualmente di circa 98%.
  Ciò vuol dire che solo il 2% dell’energia prodotta viene perso.
  
• I prezzi dei pannelli solari sono decresciuti.
  L’ Agenzia Internazionale per le energie rinnovabili ha misurato una diminuzione dei costi dell’80% dal 2009 a oggi.